REG

บริษัทนี้คืออะไร ทำอะไร

Regency Centers Corporation (REG) คือ "เจ้าของสยามสแควร์ของอเมริกา"

REG คือ REIT ที่เชี่ยวชาญด้าน "Shopping Center ที่มีซุปเปอร์มาร์เก็ตเป็นแม่เหล็ก" (Grocery-Anchored Shopping Centers)

ลองนึกภาพคอมมูนิตี้มอลล์แถวบ้านที่มี Tops หรือ Villa Market เป็นผู้เช่าหลัก... แล้วมีร้านกาแฟ ร้านซักรีด ร้านอาหารรายล้อม

นั่นแหละคือสิ่งที่ REG ทำ!

เขามีศูนย์การค้าแบบนี้กว่า 400 แห่ง เน้นทำเลคนรวย (Affluent Areas) ที่มีกำลังซื้อสูง

ผู้เช่าหลักคือพวก Whole Foods, Publix, Kroger, Safeway ซึ่งเป็นของกินของใช้ที่คนต้องซื้อทุกสัปดาห์

โมเดลธุรกิจ: Neighborhood Hub

"Essential Retail":

ในยุคที่ห้างใหญ่ๆ ตายเพราะ Amazon... คอมมูนิตี้มอลล์ของ REG กลับอยู่รอดปลอดภัย

เพราะ "ของชำ" (Grocery) เป็นสิ่งที่คนยังชอบเดินซือเอง และยากที่จะสั่งออนไลน์ให้คุ้มค่าส่ง

REG เลือกทำเลเก่งมาก... เน้นเมืองที่มีประชากรหนาแน่นและรายได้สูง ทำให้ผู้เช่าแย่งกันเช่า (Occupancy Rate สูงลิ่วกว่า 95%)

รายได้มั่นคงมาก เพราะสัญญาเช่าระยะยาว และผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) มักจะดึงดูดลูกค้าให้ร้านค้ารายย่อย (Small Shop) ที่จ่ายค่าเช่าแพงกว่าได้

ความเสี่ยง

1. ดอกเบี้ย: เช่นเดียวกับ REIT อื่นๆ... ดอกเบี้ยสูงกดดันต้นทุนเงินกู้และราคาหุ้น

2. การควบรวมกิจการซุปเปอร์มาร์เก็ต: Kroger จะซื้อ Albertsons... ถ้าสำเร็จ อาจมีบางสาขาที่ทับซ้อนกันถูกปิดตัวลง กระทบค่าเช่าของ REG ได้

สรุปและมุมมอง

Regency Centers คือหุ้น REIT ที่ "ปลอดภัยที่สุดตัวหนึ่ง"

เป็นหลุมหลบภัยชั้นดีในยามเศรษฐกิจถดถอย เพราะคนยังต้องกินต้องใช้ และทำเลของเขาก็เทพจริงๆ (Location, Location, Location)

ถ้าอยากมีรายได้จากค่าเช่าที่มั่นคง โดยไม่ต้องปวดหัวเรื่องคนเช่าหนี... REG คือการลงทุนใน "ตลาดนัดไฮโซ" ของอเมริกา